Cuando una mesa directiva de vecinos olvida que administrar no significa mandar
Hay algo curioso que ocurre cuando a una persona le entregan una pequeña cuota de poder.
No hace falta ser gobernador, alcalde o secretario de Estado. A veces basta una mesa directiva de vecinos, una pluma en la entrada, una cuenta bancaria y un grupo de WhatsApp.
El territorio puede ser diminuto, pero la sensación de poder, en algunos casos, crece bastante.
Entonces empiezan las órdenes.
Que no puede pasar.
Que no puede estacionarse.
Que no puede usar determinada área.
Que tiene que pagar primero.
Que la mayoría decidió.
Que así se aprobó en la asamblea.
Y la frase que pretende cerrar cualquier discusión:
—Aquí todos votamos.
El problema aparece cuando administrar una comunidad empieza a confundirse con gobernarla.
Una mesa directiva existe para organizar, representar y administrar conforme a la escritura constitutiva, el reglamento, los acuerdos válidamente adoptados y la legislación aplicable. No para convertirse en una especie de pequeño gobierno con facultades que nadie le otorgó.
Tampoco una asamblea puede convertir en legal cualquier cosa simplemente porque la mayoría levantó la mano. La validez de un acuerdo depende de la convocatoria, el quórum, las mayorías exigidas, su contenido y sus efectos sobre los derechos de los condóminos o de terceros.
La mayoría no lo puede todo
La democracia vecinal tiene una regla elemental: las decisiones deben tomarse conforme a las reglas existentes y dentro de los límites que marca la ley.
Eso significa que una cuota debe tener fundamento; un gasto debe poder explicarse; una administración debe rendir cuentas; una sanción debe tener sustento; y una decisión que afecte derechos no se vuelve automáticamente válida porque fue aprobada por mayoría.
En Puebla, la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio reconoce derechos de los condóminos respecto de la información sobre los fondos de mantenimiento, administración y reserva, y contempla mecanismos para determinados asuntos condominales. El alcance concreto depende del municipio, del tipo de controversia y de la legislación vigente. (Orden Jurídico Poblano)
Las cuotas aprobadas conforme al régimen aplicable pueden constituir obligaciones civiles y ser exigibles por las vías previstas en la legislación. Pero la existencia y cuantía de una deuda no se prueban con una orden verbal: pueden requerir el acta de asamblea, el reglamento, la escritura constitutiva, los estados de cuenta y la notificación correspondiente. (Orden Jurídico Poblano)
La amenaza, la humillación, el bloqueo físico o el “aquí se hace lo que nosotros decimos” no sustituyen esos procedimientos. Tampoco toda medida de control de acceso es ilegal: su validez depende de su fundamento, de la forma en que se aplique y de que no vulnere derechos.
El dinero necesita explicaciones
Cuando una mesa directiva cobra cuotas, aportaciones extraordinarias o cantidades destinadas a una obra, es razonable preguntar:
¿Cuánto costará?
¿Quién hará el trabajo?
¿Hubo cotizaciones?
¿Existe un contrato?
¿Quién autorizó el gasto?
¿Cuánto se ha recaudado?
¿Cuánto se ha pagado?
¿Qué queda pendiente?
La legislación condominal poblana reconoce derechos de información relacionados con la administración y el estado de determinados fondos. El alcance de ese derecho debe revisarse en la ley vigente, el reglamento y los documentos del propio condominio. (Orden Jurídico Poblano)
Preguntar por el destino del dinero no convierte a nadie en enemigo de la administración. Al contrario: cuando todo está claro, las cuentas hablan solas.
Más aún, cuando alguien se molesta porque le preguntan por las cuentas, la discusión deja de ser solamente contable.
Cuando el problema deja de ser administrativo
No pagar una cuota legítimamente establecida no convierte automáticamente a nadie en delincuente. Tampoco cobrar una cuota convierte por sí solo a una mesa directiva en una organización criminal.
Una controversia sobre cuotas, contratos, daños o cumplimiento de acuerdos puede corresponder a la vía civil. En Puebla también pueden existir mecanismos administrativos, de mediación, conciliación o arbitraje, según el municipio y la naturaleza del conflicto.
Lo importante es que existen caminos legales. El problema comienza cuando alguien pretende sustituirlos por medidas de hecho.
Si los hechos pudieran constituir un delito, la calificación no corresponde a la mesa directiva, al administrador, al guardia de seguridad ni al vecino que tiene más años viviendo en la privada. Corresponde a la autoridad ministerial investigar y determinar lo procedente conforme a la ley.
La Constitución tampoco se queda en la caseta
Hay una idea que convendría pegar en más de una caseta de vigilancia:
La vida en un condominio sigue ocurriendo dentro del Estado de derecho.
El artículo 133 de la Constitución recuerda que los reglamentos privados y los acuerdos de una asamblea deben respetar el marco jurídico aplicable. (Cámara de Diputados)
Dicho de una manera menos jurídica:
La Constitución y el orden jurídico aplicable rigen nuestra vida en sociedad. Ninguna mesa directiva, ninguna asamblea de vecinos y ningún reglamento particular puede válidamente colocarse por encima de la ley.
Una privada no es una república independiente.
Una mesa directiva no es una autoridad pública por el solo hecho de administrar recursos o controlar servicios internos.
Una asamblea de condóminos no es un Congreso.
Un administrador no es un juez.
Y un guardia de seguridad no es un policía ni puede ejercer por cuenta propia facultades reservadas a las autoridades.
Parece obvio.
Pero hay ocasiones en que conviene recordar lo obvio.
Cuando el pleito llega a los tribunales
La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha conocido asuntos relacionados con conflictos entre particulares y reglas de convivencia en inmuebles sujetos a régimen condominal.
En diciembre de 2024, la Primera Sala analizó la naturaleza civil de determinados actos vinculados con reglas de convivencia y la posible intervención de órganos de administración y empresas de seguridad. El alcance de esa resolución depende de los hechos y de la vía procesal del caso concreto. (Internet2 SCJN)
Pero existe otro criterio que merece atención.
En 2025, un Tribunal Colegiado analizó el caso de una mujer de 90 años, con problemas de movilidad y delicado estado de salud, a quien una asamblea de condóminos había impedido utilizar el elevador debido a un adeudo de cuotas.
El tribunal consideró que, dadas las circunstancias y la forma en que se ejecutó la medida, el acto podía ser analizado como equiparable al de una autoridad para efectos del juicio de amparo. La conclusión no significa que todos los actos de particulares sean impugnables mediante amparo. La procedencia depende de los requisitos constitucionales y legales de cada caso. (SJF Semanal)
La resolución muestra algo preciso: la mayoría no tiene carta blanca.
Si una decisión privada afecta de manera grave derechos fundamentales, el asunto puede adquirir otra dimensión jurídica.
Y eso ya no es una discusión de WhatsApp.
El muro
Hace unos días ocurrió en Puebla una escena que parece exagerada hasta que uno recuerda que detrás de muchas peleas vecinales hay dinero, propiedad, acceso y poder.
En Lomas de Angelópolis II y Toscana II, medios de comunicación reportaron una disputa relacionada con la administración, el mantenimiento y un convenio de paso que terminó con la colocación de un muro de madera para bloquear temporalmente una vialidad entre ambas zonas. Las partes ofrecieron versiones distintas sobre el origen del conflicto y sobre las cantidades involucradas. Al tratarse de información periodística y versiones contrapuestas, esos hechos deben presentarse como reportes, no como conclusiones definitivas sobre la legalidad de la medida o la responsabilidad de alguna persona. (El Popular | periodismo con causa)
Otro medio reportó que el muro fue retirado después de varias horas de tensión y negociaciones. (Los Conjurados)
Más allá de quién tenga la razón —algo que dependería de los documentos, los convenios, los derechos de paso y las determinaciones de las autoridades competentes—, la imagen resulta bastante ilustrativa.
Una discusión sobre cuotas y derechos de paso terminó convertida en una barrera física.
En el momento que una diferencia administrativa termina en una barrera que impide el paso, la conversación deja de ser solamente sobre dinero.
Ese es el punto que deberían entender quienes administran cualquier comunidad: organizar la convivencia no autoriza, por sí solo, a imponer medidas materiales que puedan afectar derechos de propiedad, posesión, tránsito, seguridad o acceso.
El síndrome del pequeño poder
Hay un concepto utilizado en psicología y en estudios sobre liderazgo: hubris.
Se refiere, en términos generales, a una confianza desmedida en el propio poder que puede llevar a una persona a sobreestimar sus facultades y a perder de vista sus límites.
No hace falta convertirlo en diagnóstico de nadie.
Pero el concepto sirve para explicar una escena conocida: alguien recibe una pequeña cuota de autoridad y, con el tiempo, comienza a comportarse como si esa autoridad fuera mucho mayor.
Primero administra, después decide, luego ordena, más tarde castiga. Y finalmente llega a creer que cuestionarlo es una falta de respeto.
Ahí es donde una comunidad comienza a enfermarse de poder.
Porque una buena administración debería soportar preguntas, enseñar documentos, explicar gastos, mostrar acuerdos, escuchar inconformidades y reconocer errores.
Y, sobre todo, saber que el cargo termina.
El vecino tampoco tiene carta blanca
Tampoco se trata de convertir este texto en una defensa automática de quien se inconforma.
Hay vecinos que no pagan, destruyen áreas comunes, incumplen deliberadamente el reglamento o quieren todos los beneficios de vivir en comunidad sin aceptar ninguna obligación.
La convivencia también exige responsabilidad.
Si alguien debe dinero, se puede reclamar por las vías previstas, siempre que exista una obligación exigible y puedan acreditarse sus elementos.
Si incumple un reglamento, pueden aplicarse las consecuencias previstas, siempre que tengan fundamento y respeten el procedimiento correspondiente.
Si causa un daño, puede exigirse su reparación.
Si existe un posible delito, se puede acudir a la autoridad ministerial competente.
Lo que no debería existir es una justicia privada administrada desde la caseta de vigilancia.
Cuando nadie pregunta
Quizá uno de los mayores problemas de estas comunidades no sea que existan personas con demasiado poder.
Es que durante mucho tiempo nadie les pregunta dónde termina.
Mientras las cosas funcionan, pocos leen el reglamento, revisan las actas, preguntan cuánto dinero hay o asisten a las asambleas.
Y cuando finalmente aparece un problema, resulta que alguien ya lleva años tomando decisiones sin que nadie se haya tomado la molestia de revisar los documentos.
La apatía también tiene consecuencias.
Una comunidad que no participa termina dejando su representación en manos de quienes sí participan.
Y después puede resultar muy cómodo decir:
—Yo nunca voté eso.
Tal vez.
Pero alguien sí estuvo ahí.
¿Qué puede hacer un vecino?
Primero, guardar documentos: actas, reglamentos, convocatorias, estados de cuenta, recibos, contratos, mensajes y cualquier comunicación relacionada con el conflicto.
Segundo, pedir las cosas por escrito.
Una conversación en el chat puede desaparecer entre memes, discusiones y buenos días. Un escrito presentado formalmente deja constancia.
Tercero, identificar qué tipo de problema existe.
Si es una controversia condominal, pueden existir mecanismos administrativos, de mediación, conciliación o arbitraje, según la legislación aplicable, el municipio y la naturaleza del conflicto.
Si se trata de una controversia sobre obligaciones civiles, contratos, daños o cumplimiento de acuerdos, puede corresponder a un juez civil.
Si los hechos pudieran constituir un delito, corresponde acudir a la Fiscalía o al Ministerio Público.
Asimismo cuando una actuación de particulares afecta derechos fundamentales en circunstancias que jurídicamente lo permitan, puede existir también la vía del amparo. Su procedencia no es automática y debe analizarse a partir de los hechos concretos. El criterio citado muestra una posibilidad excepcional, no una regla general para todos los conflictos condominales. (SJF Semanal)
No todas las puertas sirven para todos los problemas.
Pero puertas hay.
El feudo termina donde empieza la ley
Vivir entre vecinos supone aceptar algo bastante sencillo: nadie vive completamente solo.
Hay que pagar lo que corresponda, respetar las reglas, cuidar las áreas comunes y participar en las decisiones.
Pero del otro lado existe una obligación igual de importante para quienes administran: recordar que administrar no significa mandar.
El cargo no convierte a nadie en autoridad pública.
Una votación no convierte cualquier decisión en legal.
Una cuota no puede cobrar más legitimidad por el simple hecho de ser anunciada con tono autoritario.
Y una pluma de acceso no es una frontera entre ciudadanos de primera y de segunda. Su uso puede estar sujeto a reglas válidas de seguridad y administración, pero esas reglas deben tener fundamento y aplicarse sin arbitrariedad ni discriminación.
Las comunidades funcionan mejor cuando existen reglas, pero también cuando existe la posibilidad de cuestionarlas.
El vecino que pregunta no necesariamente quiere sabotear.
El que pide cuentas no necesariamente quiere dejar de pagar.
El que cuestiona una decisión no necesariamente está contra la comunidad.
A veces simplemente quiere saber algo elemental:
¿Quién decidió esto y con qué derecho?
Esa pregunta, aunque incomode, es saludable.
Y quizá convendría hacerla antes de que aparezca el muro, antes de que alguien cierre una puerta, antes de que un guardia reciba instrucciones que nadie sabe de dónde salieron y antes de que una discusión entre vecinos termine convertida en un expediente judicial.
Una mesa directiva tiene una función.
Una asamblea tiene facultades, pero también límites.
Un administrador tiene responsabilidades.
Los vecinos tienen derechos y obligaciones.
Y todos, absolutamente todos, deben actuar dentro del marco jurídico aplicable.
Ahí termina el feudo.
Y empieza la convivencia.